Como o GuiaConfere chega aos resultados

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo 1.113 e fixou três teses de observância obrigatória por todos os municípios do país:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado — e não o valor venal usado para o IPTU;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, que só pode ser afastada pelo município mediante processo administrativo próprio, com direito de defesa;
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valores de referência fixados unilateralmente.

→ Leia o acórdão na íntegra no site do STJ

Quando o GuiaConfere informa que sua guia está acima do devido, ele está aplicando exatamente essa régua: comparando a base de cálculo da sua guia com o valor de transação que você declarou. A conta é exibida por extenso no seu relatório. A alíquota de 3% usada nas contas vem da Lei Municipal 11.154/1991.

As faixas de preço por m² exibidas nos relatórios não vêm de sites de anúncios (que mostram preço pedido, não preço pago). Elas vêm da base oficial de transações de ITBI publicada pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo em seu portal de dados abertos — ou seja, valores de compras e vendas que realmente aconteceram, registrados pela própria Prefeitura.

→ Acesse a base pública no portal de Dados Abertos da PMSP

Em cada relatório, informamos: quantas transações comparáveis foram encontradas, de qual período e com quais critérios de semelhança (região, tipo de imóvel, faixa de área). Quando encontramos poucos comparáveis, o relatório diz isso expressamente e reduz o grau de confiança da análise — preferimos admitir um limite a fingir uma precisão que não existe.

A verificação de IPTU confere duas coisas: (1) divergências entre os dados cadastrais do carnê e a realidade do imóvel informada por você — como metragem e classificação, que impactam diretamente o valor venal; e (2) a compatibilidade do valor venal por m² com as transações reais da sua região. Os critérios e limites de alerta estão descritos em cada relatório.

A localização dos imóveis é tratada pelo setor fiscal — os 3 primeiros dígitos do número de cadastro (SQL) que aparece na sua guia e no carnê de IPTU. É a divisão territorial oficial da própria prefeitura, mais confiável que o campo “bairro” (texto livre, frequentemente vazio ou preenchido com o nome do prédio).

Da base oficial, excluímos: transações que não são compra e venda (doações, leilões, integralizações de capital), porque não refletem preço de mercado; transmissões parciais (menos de 100% do imóvel), porque o valor declarado não corresponde ao imóvel inteiro; e registros implausíveis — área construída de até 10 m², valor de até R$ 10 mil, ou preço por m² fora da faixa de R$ 500 a R$ 60.000.

Na base de janeiro a junho de 2026, esses filtros transformam ~113,1 mil linhas em ~48,7 mil comparáveis de qualidade, cobrindo 261 setores fiscais.

Buscamos transações do mesmo setor fiscal, com o mesmo grupo de uso (residencial ou não residencial), com área construída até 40% maior ou menor que a do seu imóvel, nos últimos 12 meses. Se a amostra ficar pequena (menos de 8), ampliamos para 24 meses e, se ainda faltar, para setores vizinhos — sempre rebaixando o grau de confiança exibido.

A média é puxada por valores extremos (uma cobertura de luxo distorce o “preço típico” da vizinhança). A mediana — o valor do meio — resiste a isso. Antes de calculá-la, ainda descartamos os pontos fora da curva pelo critério estatístico usual (1,5× o intervalo interquartil). No resultado, mostramos as transações que efetivamente entraram na conta.

Alta: 6 ou mais comparáveis no próprio setor fiscal, na janela padrão de 12 meses. Média: menos de 6 comparáveis (o relatório traz um aviso expresso de cautela) ou janela ampliada para 24 meses. Baixa: amostra emprestada de setores vizinhos. Sem comparável nenhum, exibimos apenas a análise jurídica — que não depende do mercado e continua válida sozinha.

O GuiaConfere é uma ferramenta de informação e análise de dados. Ele não é um escritório de advocacia, não presta serviços jurídicos, não emite pareceres e não substitui a avaliação de um profissional sobre o seu caso concreto. O que fazer com as informações do seu relatório — pedir revisão administrativa por conta própria, consultar um advogado da sua confiança, ou nada — é uma decisão exclusivamente sua.

A metodologia de análise do GuiaConfere foi desenvolvida e é mantida sob responsabilidade técnica de Dr. Affonso Cafaro, advogado inscrito na OAB/SP nº 541.845, com atuação em direito tributário. Dúvidas ou apontamentos sobre a metodologia podem ser enviados para contato@guiaconfere.com.br.