Como calculamos

Usamos a base pública “Guias de ITBI pagas”, publicada pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo e atualizada mensalmente. Cada linha é uma transação imobiliária declarada na cidade: endereço (rua, sem identificar o comprador), valor declarado, base de cálculo adotada pela prefeitura, áreas e uso do imóvel.

A localização dos imóveis é tratada pelo setor fiscal — os 3 primeiros dígitos do número de cadastro (SQL) que aparece na sua guia e no carnê de IPTU. É a divisão territorial oficial da própria prefeitura, mais confiável que o campo “bairro” (texto livre, frequentemente vazio ou preenchido com o nome do prédio).

• Transações que não são compra e venda (doações, leilões, integralizações de capital): não refletem preço de mercado.
• Transmissões parciais (menos de 100% do imóvel): o valor declarado não corresponde ao imóvel inteiro.
• Registros implausíveis: área construída de até 10 m², valor de até R$ 10 mil, ou preço por m² fora da faixa de R$ 500 a R$ 60.000.

Na base de janeiro a maio de 2026, esses filtros transformam ~91 mil linhas em ~39,5 mil comparáveis de qualidade, cobrindo 258 setores fiscais.

Buscamos transações do mesmo setor fiscal, com o mesmo grupo de uso (residencial ou não residencial), com área construída até 40% maior ou menor que a do seu imóvel, nos últimos 12 meses. Se a amostra ficar pequena (menos de 8), ampliamos para 24 meses e, se ainda faltar, para setores vizinhos — sempre rebaixando o grau de confiança exibido.

A média é puxada por valores extremos (uma cobertura de luxo distorce o “preço típico” da vizinhança). A mediana — o valor do meio — resiste a isso. Antes de calculá-la, ainda descartamos os pontos fora da curva pelo critério estatístico usual (1,5× o intervalo interquartil). No resultado, mostramos as transações que efetivamente entraram na conta.

• Alta: 30 ou mais comparáveis no próprio setor, janela de 12 meses.
• Média: 8 a 29 comparáveis, ou janela ampliada para 24 meses.
• Baixa: menos de 8 comparáveis ou uso de setores vizinhos.

Com menos de 5 comparáveis, não exibimos faixa nenhuma — mostramos apenas os valores individuais encontrados. E importante: a comparação aritmética da sua guia (base de cálculo × valor da transação) não depende do mercado — ela continua válida mesmo quando a amostra da região é pequena.

O Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema 1.113, que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade — e não um valor de referência arbitrado unilateralmente pelo município. A alíquota de 3% vem da Lei Municipal 11.154/1991.

• Não é laudo de avaliação — não estimamos quanto o seu imóvel vale; comparamos números declarados com estatísticas públicas.
• Não é aconselhamento jurídico — o que fazer com o resultado é uma decisão sua.
• Não coleta dados pessoais — nome, CPF e endereço completo não são pedidos nem armazenados; do cadastro do imóvel guardamos apenas o setor fiscal (3 dígitos, uma região com milhares de imóveis).