ITBI na holding: pagar ou não pagar?

Quem transfere imóvel para empresa ou holding tem direito, pela Constituição, a imunidade de ITBI — mas há duas pegadinhas: o STF já decidiu que o valor que excede o capital social pode ser tributado (Tema 796), e está julgando agora se a imunidade vale mesmo para holdings imobiliárias (Tema 1.348). Responda o questionário e veja o mapa do seu caso: o que é imune, o que é tributável e o que está em disputa — com os valores de cada parcela.

1A operação

Como o imóvel entra (ou entrou) na empresa?Situação do ITBI

2Os valores

Valor do imóvelO valor pelo qual o imóvel entra na operação (a prefeitura tende a usar o valor de referência dela, se maior).Quanto vira capital socialParcela do imóvel destinada ao capital subscrito. O que passar disso (ex.: reserva de capital) tem tratamento diferente.

3A empresa que recebe o imóvel

A atividade preponderante dela é imobiliária?É imobiliária quando mais da metade da receita operacional vem de compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis — olhando os 2 anos anteriores e os 2 seguintes à operação (empresa nova: os 3 anos seguintes). É o teste do art. 37 do CTN.

4O imóvel

Com estes dados, comparamos o valor informado com as transações reais da região (base oficial da Prefeitura) — importante porque, na integralização, a prefeitura tende a arbitrar a base pelo valor de referência dela.

Nº do cadastro do imóvel (SQL)Está no carnê de IPTU (ex.: 123.456.7890-1). Usamos só os 3 primeiros dígitos — o número completo não é guardado.Uso do imóvelÁrea construída (m²)A do carnê de IPTU ou da matrícula.